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美国房价正以2008年金融危机以来最大的幅度下跌,这场持续了两年多、创纪录的增长就这样戛然而止了吗?

综合多项数据可以看到,伴随美联储激进加息,显著推升了房屋贷款利率,美国月度房屋价格水平应声连续下跌。

在美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武看来,真相仍存在于数据细节之中。以标普凯斯-席勒指数近期发布的数据为例,6-7月美国加州各城市及西雅图房价环比显著下跌,但美国南方各城市依然保持增长。

他对第一财经记者表示:“目前美国南部地区的房产库存量从2个月左右增长到3个月左右,仍然远低于6个月的平衡点。美国房产市场供不应求的局面并没有从根本上改变,长期而言更是如此。”

“目前市场预期美联储将在2024年开启降息周期,届时美国房产市场将恢复快速增长。”他表示。

美联储加息“惹的祸”?

美国圣路易斯联储银行经济研究部门发布的数据显示,美国住房均价自2020年二季度以来开始暴涨,截至2022年第二季度,累计涨幅达40.05%。目前该行还未发布三季度数据。从其他机构的月度报告中可以看到,美国房价在三季度增速放缓。抵押贷款分析公司Black Knight的最新抵押贷款监测报告显示,7-8月,美国房价中值下降了0.98%。修订后的数据显示,6-7月降幅更大,为1.05%。

Black Knight Data & Analytics总裁格拉博斯克(Ben Graboske)表示:“在经历了两年多的创纪录增长后,这些数据代表了连续两个月的显著回调。”

“2008年冬天,在雷曼兄弟破产和金融危机之后,房价的单月价格跌幅比我们在7月和8月看到的要高。”他补充道,不过目前的价格跌幅已经是自2009年1月以来的最大跌幅,与今年6月的峰值相比,美国房价中位数下降了2%。

在疫情期间,在低库存和低利率的推动下,美国房地产市场炙手可热。但随着美联储提高利率以抑制通货膨胀,抵押贷款利率飙升,需求已显着降温。

截至10月6日,根据房利美数据,美国30年期抵押贷款利率为6.66%,其下一次更新时间为10月15日。

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据实时追踪贷款利率的《每日抵押贷款新闻》(Mortgage News Daily)的数据,30年期抵押贷款利率在上周末已经攀升至7%以上,并已连续数日保持在7%之上,截至12日,记者查询该利率已经达到7.728%。

抵押贷款利率大幅上涨,加上房价仍远高于正常水平,导致潜在买家面临负担能力问题。以美国收入中位数的家庭为例,若要购买中等价位的房屋,付20% 的首付,有30年的抵押贷款,这意味着买家将每月收入的38.2%用于偿还抵押贷款。Black Knight认为,这个“昂贵的数字”使当前的美国住房市场成为自1984年以来买家最难负担的市场,这导致许多潜在买家被推到了场外。

2023年春天能否回暖

格拉博斯克认为,目前许多卖家可能对市场采取观望态度,并希望春季情况有所改善。而需要指出的是,即使最近出现下跌,美国8月房价仍比一年前高出12.1%。

近期出炉的7月标普凯斯席勒指数也显示,环比降温速度为史上最大,但美国总体房价水平仍高于一年前。

陈跃武对第一财经记者表示,7月的数据显示,美国平均房价的增速从4月的20%,5月的19%,6月的18%,进一步降到16%,“增速放缓的趋势将持续,预计到12月份全年的增速将下降到5%至10%”。

“以北卡和亚特兰大等地区的房价增速为例,到今年年终,将从6月的25%左右下降至10%~15%,2023年大约5%。”他对记者表示,不过据Zillow估计,今年8月到明年8月,美国平均地产价格仍将增长1.2%,另一家机构CoreLogic的预计是3.2%。

在他看来,美国房价上涨的趋势没有改变。

“加利福尼亚州各大城市,以及西雅图等高房价地区的房价已出现显著下跌,但美国南部地区的房价依然在增长,尤其是一些起步房产,虽然增速明显放缓。”陈跃武认为,美联储加息的结果,在短期内抑制了房产的需求,降低了房价上涨的速度,但长期而言不会产生实质性影响,根本原因还在于供求关系。

他认为,随着美国通货膨胀得到控制以及美国经济在高利率的打击下进入衰退,美联储将改变政策,停止升息,之后转而开始降息,刺激经济复苏。

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