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  作 者丨孔海丽

  编 辑丨林虹,张铭心

  2022年无疑是房地产政策频出的一年。

  据不完全统计,2022年全国各地共发布促进住房需求的政策超千条,创近年新高。尤其是年末,多项重磅政策落地,中央层面定调“房地产是国民经济的支柱产业”,有力提振了居民对住房消费的预期。

  需求端政策涉及优化限购、限售、限贷、限价、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金额度、发放购房补贴等方面,一、二手联动,从购房成本到交易流程,全方位发力,将居住消费门槛降至历史新低。

  进入2023年,这种势头依然未停歇,楼市需求端政策来到新一轮宽松周期。

  监管层方面,央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,给各地方政府依据市场形势调整首套房贷款利率下限的自主权。

  地方层面,据中指研究院统计,1月前11天,已有22个省市出台22条楼市宽松政策。其中,一线城市深圳推行二手房“带押过户”,热点城市东莞将首套房最低首付降至20%,济南将三孩家庭购买首套住房的公积金贷款额度提高至100万元,长沙为两孩及以上本地户籍家庭增加一套住房名额,进一步激发本地购房需求潜力。

  “因城施策,多措并举,应出尽出。”受访的业内人士表示,本轮住房需求政策密集释放,但市场整体表现并未出现明显的拐点,未来政策力度有望进一步加强,以促进购房者预期好转。

  值得注意的是,居民需求端相对疲软的原因或并不在于购房门槛,更多与当下的宏观环境及收入预期相关,对购买意愿的修复将成为一项关键工作。

  切实降低购房门槛

  需求端是楼市良性循环的原点,也是各项政策持续发力的关键目标。

  为降低住房消费门槛,需求端宽松主要聚焦于解除限购、解除限贷、降低首付比例、降低房贷利率等方面,切实为购房者入市降低成本。

  在限购方面,有30余个城市陆续放松了限购政策,调降了二手房或者外围城区的限购条件,而杭州、成都、西安、厦门、武汉等热点城市相继加入,以及佛山和东莞相继宣布全面退出限购,意味着需求端纾困政策在高能级城市群中进一步打开,有望推动更多潜在消费群体进入市场。

  限贷方面,有超过100座城市放松限贷政策,部分城市首套房的最低首付比例已降低至20%,苏州等50城还调降了二套房的首付比例,促进改善型需求入场。

  此外,包括西安等城市放松了限价政策,广州等城市已实质性取消了二手房指导价政策,为二手房需求的释放进行松绑。

  而房贷利率的降低,则在本轮楼市周期中发挥了重要的引导作用。

  据中指研究院监测数据,截至2022年年底,已有30城将首套房贷利率降至4%以下,包括武汉、贵阳、天津等。

  2023年1月,房贷利率又迎好消息,央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  这意味着,各城市“因城施策”的力度进一步加大,可以将住房贷款利率与新房价格走势挂钩、按季度动态调整,部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。

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  根据国家统计局70个大中城市房价数据计算,最近3个月新房房价环比和同比均持续下降的城市共有38个,其中二线城市有13个,三、四线城市有25个。如果从70个大中城市扩展至全国范围,符合条件,可以调降首套房贷利率的城市数量将会更多。

  经过这轮调降,主流房贷利率已经从之前的5%以上,降至4%左右,创近年新低。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出,“通过下调房贷利率,切实减少了购房者的月供支出,能提振购房者买房、换房的意愿,也可以有效改善市场预期。”

  即便是房贷利率执行“LPR+55个基点”的北京,购房者也可以享受到实打实的成本降低。购房者王洋告诉21世纪经济报道记者,他2020年在北京市东四环附近购入了一套小型住宅,房贷的商业贷款部分利率为5.2%。今年1月1日之后,房贷随LPR降至4.85%,每个月可省300元利息。

  因城施策多措并举

  除了以往传统的需求端支持政策,2022年以来,更多创新政策在“房住不炒”、“因城施策”的原则下百花齐放。

  1月10日,长沙市住房和城乡建设局回复网友称,“对‘依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭,增加1套购房指标’的相关政策已通过市政府常务会议审议,正在按程序报备。”

  叠加长沙此前“盘活存量房供作租赁住房可释放一套购房名额”的政策,理论上来看,长沙户籍两孩及以上家庭将拥有4套房的购房资格。

  长沙多措并举支持居住消费释放,也是本轮楼市需求端松绑的一个缩影。

  近段时间,多个热点城市相继出台了包括“一人购房全家帮”、“支持多孩家庭获得更多购房资质”、“提高公积金额度”、“发放购房补贴”、“二手房‘带押过户’”、“‘卖一买一’可退个税”等在内的需求端支持政策,掀起了新一轮救市大潮。

  这也是监管层所希冀的动向。

  住建部部长倪虹近期明确表示,对于购买第一套住房的要大力支持,首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的,要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的,原则上不支持,就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

  李宇嘉认为,对于刚需、合理改善等住房需求,一直是政策支持的方向,即便是在楼市比较火热的时候,这样的基调也从来没有变过。住建部重申这一点,与央行“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”是一致的,就是要创造出政策红利,引导和改善市场的预期,降低购房消费的门槛,尽快让楼市需求端能稳定下来。

  一系列表态和支持政策密集释放之后,重点城市已经开始出现回暖的火苗。中指研究院监测数据显示,元旦假期重点城市新房成交面积同比增长超两成。

  贝壳研究院数据则显示,1月上旬,50城日均带看量较12月增加22%,北京、石家庄、廊坊及天津等城市增幅均在40%以上。从成交量来看,贝壳50城1月上旬日均二手房成交量较去年12月日均增加39%。廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

  “市场预期向上的趋势基本确定。预计疫情期间被抑制的改善型需求会加快释放,2023年一季度核心城市房地产市场有望迎来开门红。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

  但需求端的整体复苏尚需时间。

  一位不愿具名的知名民营房企北京区域高管告诉21世纪经济报道记者,他们对于北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市的担忧没有那么大,但受到收入预期下行、房价无法持续上涨等情绪影响,广阔的三四线城市居民的购房意愿趋于空前的理性,整体市场的复苏需要预期先行回暖,“但这不是一蹴而就的。”

  E N D

  本期编辑 祝浩杰  实习生 黎蔼慧

本文首发于微信公众号:21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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